Wohnungseigentumsrecht

Das Wohnungseigentumsrecht ist für diejenigen, die sich nicht ständig damit befassen und auch für die Wohnungseigentümer äußerst schwer nachzuvollziehen.

Um Wohnungseigentümer, Wohnungseigentumsgemeinschaften sowie Hausverwalter in diesem Bereich beraten und vertreten zu können, ist eine Spezialisierung und Kenntnis der ergangenen Rechtsprechung erforderlich.

Wir beraten und vertreten Wohnungseigentümergemeinschaften, einzelne Wohnungseigentümer und Hausverwaltungen sowohl gerichtlich als auch außergerichtlich, unter anderem auch im Zusammenhang mit Wohnungseigentümerversammlungen.

Voraussetzung der Begründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist neben der Teilungserklärung u.a. die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Teilungserklärung, welche die Aufteilung der Wohnungen und des Sonder- und Gemeinschaftseigentums, das Verhältnis der Wohnungseigentümer und deren Rechte und Pflichten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft regelt, wird ergänzt durch die gesetzlichen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes. Die gesondert bei der Baubehörde zu beantragende Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind.

Die Unterscheidung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist für die Rechte und Verpflichtungen der Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümergemeinschaft von entscheidender Bedeutung. Gemeinschaftliches Eigentum sind per gesetzlicher Definition das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Gegenstand des Sondereigentums sind die Räume sowie die zu diesen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers über Maß beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, können nicht Gegenstand des Sondereigentums sein. Hinter diesen Regelungen verbirgt sich der Grundgedanke, dass wesentliche Bestandteile des Gebäudes zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, so dass diese Gebäudeteile der gemeinschaftlichen Verwaltung unterliegen und dem Gebrauch durch alle Wohnungseigentümer zur Verfügung stehen.

Es können Sondernutzungsrechte am gemeinschaftlichen Eigentum bestehen. Ein Sondernutzungsrecht ist die Befugnis, einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Gartenanteile oder KFZ-Stellplätze etc.) unter Ausschluss der anderen Wohnungseigentümer zu nutzen.

Die bei den Wohnungseigentümerversammlungen gefassten Beschlüsse können regelmäßig, sofern sie nicht nichtig sind, nur binnen einer Monatsfrist gerichtlich angefochten werden. Mit Ablauf dieser Anfechtungsfrist erlangen sie Bestandskraft.

In der Jahresabrechnung werden die tatsächlich erfolgten Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft festgestellt. Die Jahresabrechnung hat die Abrechnungsergebnisse je Wohnungseigentümer darzustellen und einen Vermögensüberblick der Wohnungseigentümergemeinschaft zu vermitteln. Zudem eröffnet sie den Wohnungseigentümern eine Kontrollmöglichkeit der Verwaltung. Der Wirtschaftsplan hat das Ziel, die voraussichtlichen Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft für das Wirtschaftsjahr zu kalkulieren und hiernach die von den Wohnungseigentümern zu leistenden Haugeldzahlungen inklusive Instandhaltungsrücklage festzulegen. Über die Vorauszahlungen wird dann in der Jahresabrechnung abgerechnet.

Ist ein Eigentümer mit den Hausgeldzahlungen im Verzug, können die fälligen Beträge gerichtlich beigetrieben werden. Zur Absicherung und zum Schutz der Wohnungseigentümergemeinschaften vor Zahlungsschwierigkeiten besteht zudem die Möglichkeit, rückständige Hausgeldzahlungen in der Zwangsversteigerung vorrangig geltend zu machen.

Ihr Ansprechpartner für den Bereich Wohnungseigentumsrecht

Bastian Trotzki

Rechtsanwalt und Notar

Fachanwalt für Bank und Kapitalmarktrecht

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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