Wohnraummietrecht

In Deutschland gab es im Jahr 2019 etwa 41,5 Millionen Privathaushalte. Circa 58 % der Haushalte leben zur Miete. Bei den 1-Personen-Haushalten waren dies sogar etwa 70 %. Die Wohnfläche pro Wohnung betrug Ende 2019 durchschnittlich 91,9 m². Seit 2010 hat sich die Wohnfläche um 1 m² erhöht. Die Mietbelastung liegt durchschnittlich bei etwas mehr als ¼ der Nettoeinkommen, wobei bei Haushalten an der Armutsgrenze die Mietbelastung bei 39,7 % liegt. Ein Grund, sich mit seinem Mietverhältnis detailliert auseinanderzusetzen. Wir unterstützen Sie hierbei gerne.

Wir unterstützen Sie gerne in der Gestaltung von Mietverträgen. Die möglichen vertraglichen Vereinbarungen sind zu vielfältig, als dass ein Formularvertrag diese alle berücksichtigen kann. Jedes Vertragsverhältnis lässt sich so individuell abbilden. Berücksichtigung findet hierbei insbesondere die neueste Rechtsprechung hinsichtlich der Wirksamkeit vorformulierter Vertragsklauseln.
Gerne überprüfen wir auch einen Ihnen als Mieter zur Unterschrift vorgelegten Mietvertrag im Hinblick auf die Wirksamkeit der Klauseln.

Im Wohnungsmietrecht hat der Vermieter die Pflicht – sofern vertraglich eine Vorauszahlung von Betriebs- und Nebenkosten vereinbart wurde – über diese innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes eine Abrechnung zu erstellen. Erfolgt eine Abrechnung verspätet, kann ein Nachzahlungsbetrag nicht mehr geltend gemacht werden. Die Abrechnung unterliegt bestimmter Formvorschriften, so müssen die Gesamtkosten, die anteiligen Kosten, der Umlageschlüssel, eine Erläuterung des Umlageschlüssels und ein Abzug der Vorauszahlungen aus der Abrechnung ersichtlich werden.
Auch der Mieter hat eine Frist von 12 Monaten nach Erhalt der Rechnung einzuhalten, innerhalb der eventuelle Widersprüche gegen die Abrechnung erhoben werden müssen. Danach ist der Mieter mit Einwendungen ausgeschlossen.

Im Wohnungsmietrecht hat der Mieter jederzeit das Recht, das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende zu kündigen.
Der Vermieter benötigt zur Kündigung einen wichtigen Grund. Dieser kann in vertragswidrigem Verhalten des Mieters liegen, weil dieser bspw. keine Miete bezahlt, oder der Vermieter das Objekt für sich oder Familienangehörige benötigt, oder der Vermieterdurch Fortsetzung des Mietverhältnisses an der wirtschaftlichen Verwertung gehindert ist. In jedem Fall ist die Kündigung ausreichend zu begründen.

Wir helfen Ihnen, eine wirksame Kündigung auszusprechen, oder sich gegen eine ausgesprochene Kündigung zu wehren.

Nach dem Ausspruch einer Kündigung ist gegen den nicht auszugswilligen Mieter eine Räumungsklage zu erheben. In dem Räumungsprozess wird die Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung überprüft. Erst mit einem hierdurch erstrittenen Urteil, nachdem der Mieter zur Räumung und Herausgabe verurteilt wird, kann auch bei fortgesetzter Weigerung das Mietobjekt zu verlassen, der Gerichtsvollzieher mit der Vollstreckung des Urteils beauftragt werden.
Hierbei besteht die Möglichkeit den Vollstreckungsauftrag zu beschränken – dabei wird der Mieter lediglich aus dem Besitzt gesetzt und das Türschloss des Mietobjekts gewechselt. Der Vermieter muss sich dann selber um die Räumung der Sachen des Mieters kümmern. Andernfalls kümmert sich der Gerichtsvollzieher auch um die Räumung des Mietobjekt, in dem er eine Firma mit der Räumung und Einlagerung der Sachen beauftragt. Der zu leistende Kostenvorschuss ist dann jedoch erheblich höher.

Der Vermieter hat nach den mietvertraglichen Vorschriften des BGB nicht die Möglichkeit, die Miete beliebig zu erhöhen.

Eine Mieterhöhung kann nur mit einem Mietspiegel, Vergleichsmieten oder einem eingeholten Gutachten begründet werden. Auch darf die Erhöhung nicht mehr als 20 % innerhalb von drei Jahren betragen – in manchen Teilen Deutschlands (hierzu gehört Bremen) nicht mehr als 15 %; die sogenannte Kappungsgrenze. Darüber hinaus regeln die Mietpreisbegrenzungsverordnungen der Bundesländer ebenfalls entsprechende Begrenzungen der Mieten.
Akzeptiert der Mieter die formell und materiell wirksame Mieterhöhung nicht, muss der Vermieter innerhalb der gesetzlichen Frist Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben.

Bei Mängeln am Mietobjekt mindert sich die Miete von Gesetzes wegen. Ein Mangel wird definiert als negative Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit. Eine Voraussetzung der Ansprüche des Mieters wegen Mängeln am Mietobjekt ist jedoch, dass der Mieter den Mangel konkret gegenüber dem Vermieter rügt. Dem Vermieter muss die Möglichkeit zur Abhilfe gegeben werden. Mit den Mängelrechten ist der Mieter ausgeschlossen, sofern er den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder für den Zeitraum von drei Monaten bei einer Modernisierung des Mietobjekts.
Hinsichtlich der Höhe der Minderungsrechte gibt es unzählige Rechtsprechung, an Hand der man sich orientieren kann.

Die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist gesetzlich eine Pflicht des Mieters. Sie kann jedoch im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden. In den letzten 10 Jahren hat sich die Rechtsprechung hinsichtlich dieser in Mietverträgen enthaltenen Klauseln über die Durchführung von Schönheitsreparaturen gewandelt. So dürfen diese Klauseln keine starren Fristen enthalten. Eine sog. Endrenovierungsklausel ist unwirksam. Auch die früher üblichen sog. Quotenabgeltungsklauseln sind mittlerweile nicht mehr wirksam. Die Unwirksamkeit kann sich auch aus dem Zusammenspiel mehrerer Klauseln ergeben. Ein Blick in den Mietvertrag ist zur Überprüfung unumgänglich.
Als Vermieter müssen Sie den Mieter, der vertragswidrig die Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt hat eine Frist zur Nacherfüllung setzen. Ist dies nicht erfolgt, können Sie mit Ihren Ansprüchen nicht durchdringen. Des Weiteren ist die kurze Verjährung der Ansprüche von sechs Monaten nach Rückgabe des Mietobjekts im Auge zu behalten.

Als Vermieter haben Sie das Recht eine Kaution von Ihren Mietern zu verlangen. Diese darf drei Netto-Kaltmieten nicht übersteigen. Dem Mieter steht jedoch das Recht zu, die Kaution in drei Raten zu bezahlen. Es besteht daher nicht die Pflicht, die Kaution direkt bei Wohnungsübergabe in voller Höhe zu leisten.

Ist der Mieter mit einem Kautionsbetrag in Verzug, der die zweifache Netto-Kaltmiete erreicht, so besteht sogar ein fristloser Kündigungsgrund.

Ihre Ansprechpartner für den Bereich Wohnraummietrecht

Bastian Trotzki

Rechtsanwalt und Notar

Fachanwalt für Bank und Kapitalmarktrecht

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mehr erfahren

Aktuelle Meldungen aus der Kategorie Wohnraummietrecht

Corona: Rechte des Vermieters

Keine Minderung bei Verweigerung der Mängelbeseitigung

Mietpreisbremse in vier Bundesländern unwirksam!