Gewerberaummietrecht

Gewerberaummietverhältnisse, die regelmäßig auf eine lange Vertragsdauer angelegt sind, haben für die Vertragsparteien erhebliche wirtschaftliche Bedeutung. Nur wenige gesetzliche Bestimmungen befassen sich speziell mit Mietverhältnissen über gewerblich genutzte Räume. Umso wichtiger sind für die Parteien daher die Regelungen im Mietvertrag. Vermieter leisten im Vertrauen auf ein langjähriges Mietverhältnis und im Vertrauen auf gesicherte Mieteinnahmen mitunter erhebliche Investitionen in das Mietobjekt und nehmen häufig hierfür einen Kredit auf, der durch die Mieteinnahmen getilgt werden soll. Mieter eröffnen ebenso im Vertrauen auf ein langjähriges Mietverhältnis ihren Geschäftsbetrieb in dem Mietobjekt und tätigen Investitionen für Einrichtung, Werbung etc. und benötigen Planungssicherheit hinsichtlich der von ihnen während der Mietlaufzeit zu leistenden Mietzahlungen.

Der im Mietvertrag vorgesehene Mietzweck bestimmt die Art und Weise und den Inhalt des Gebrauchs der Mietsache. Das Mietobjekt muss für den zwischen den Parteien vereinbarten Mietzweck dauerhaft geeignet sein. Fehlt die Eignung zum vertragsgemäßen Gebrauch, hat dies zur Folge, dass die Mietsache mangelhaft ist oder gar ein Fall der Unmöglichkeit der Zurverfügungstellung des Mietobjekts zum vertraglich vereinbarten Mietzweck vorliegt. Dieses hat für die Parteien, insbesondere den Vermieter, der für die Eignung des Mietobjekts zu dem Mietzweck einzustehen hat, verheerende Folgen. Für den Mieter legt der vertraglich vereinbarte Mietzweck den Rahmen fest, in welchem ihm die Nutzung des Mietobjekts erlaubt ist. Umso wichtiger ist die genaue Beschreibung des Mietzwecks im Mietvertrag, die von den Parteien häufig nur als nebensächlich angesehen wird.

Auch im Gewerberaummietrecht können in dem Mietzins Nebenkosten/Betriebskosten bereits mit eingerechnet sein oder sie werden als Vorauszahlungen neben dem Mietzins verlangt.

Grundsätzlich unterliegen die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nicht der Umsatzsteuerpflicht, § 4 Nr. 12 UStG, der Vermieter kann jedoch zur Umsatzsteuer optieren, d. h. auf diese Befreiung verzichten.
Mieterhöhungen unterliegen keinen gesetzlichen Regelungen. Der Vermieter könnte ein unbefristetes abgeschlossenes Mietverhältnis daher auch allein zum Zweck der Erhöhung der Miete kündigen.

Eine andere Möglichkeit bietet die Staffelmiete. § 557 BGB gilt hier nicht, sodass die Staffeln frei gewählt werden können. Es empfiehlt sich jedoch dringend eine klare Formulierung.

Häufig finden sich auch Gleitklausel, auch Wertsicherungsklauseln genannt. Diese haben sich jedoch an der Preisklauselverordnung (PrKV) zu messen. Ebenfalls gebräuchlich ist die Vereinbarung einer Umsatzmiete. Streitig ist jedoch, ob eine Umsatzmiete auch durch AGB vereinbart werden kann. In den Bereichen, in denen die Vereinbarung einer Umsatzmiete gebräuchlich ist, wird eine Vereinbarung durch AGB als zulässig/wirksam angesehen.

Die Gewährung von Konkurrenzschutz ist eng mit dem vertraglich vereinbarten Mietzweck verbunden. Ist als Mietzweck bspw. „zu Bürozwecken“ vereinbart, so kann anhand des Mietvertrages nicht gestellt werden, wer Konkurrent ist. Insofern bietet es sich auch im Hinblick auf den Konkurrenzschutz an, den Mietzweck konkret und schriftlich zu vereinbaren. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH besteht bei einer fehlenden Vereinbarung zum Konkurrenzschutz ein sogenannter vertragsimmanenter Konkurrenzschutz, da er insoweit Teil des vom Vermieter zu gewährenden vertraglichen Gebrauchs ist. Dieser Konkurrenzschutz begründet eine Verpflichtung des Vermieters, eine Vermietung innerhalb desselben Gebäudes oder einem unmittelbar benachbarten Objekt an einen anderen Mieter zu dem identischen Mietzweck zu unterlassen. In Gewerberaummietverträgen sind häufig Klauseln enthalten, die den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz modifizieren oder ausschließen. Die Wirksamkeit derartiger Klauseln, insbesondere, wenn sie mit einer Betriebspflicht des Mieters verbunden sind, ist stets zu prüfen. Aufgrund des Prioritätsgrundsatzes (der „Altmieter“ kann sich auf Konkurrenzschutz berufen, der neue Mieter nicht) ist eine vertragliche Gestaltung des Konkurrenzschutzes wichtig. Konkurrenzschutz kann vertraglich ausgeschlossen werden- auch durch AGB.

Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr geschlossen, muss er schriftlich gefasst werden Die Schriftform dient dem Schutz eines potentiellen Erwerbers der Immobilie. Das Mietverhältnis endet nicht, wenn die Immobilie veräußert wird, vielmehr tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Der Erwerber soll durch die schriftlich abzufassenden Vereinbarungen über den genauen Inhalt des langfristigen Mietverhältnisses unterrichtet werden. Wird die Schriftform nicht beachtet, hat dies zur Folge, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und weiter, dass der Mietvertrag vorzeitig innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden kann. Auf die im Vertrag vereinbarte Laufzeit kommt es dann nicht mehr an. Der Schriftform unterliegen alle für die Parteien wesentlichen Vertragsbestimmungen Hierzu zählen auf jeden Fall die Vereinbarungen zu den Mietvertragsparteien, des Mietobjekts, der Höhe der Miete sowie der Mietdauer. Die Schriftform gilt sowohl für den Mietvertrag selbst als auch für nachträgliche Vereinbarungen zwischen den Parteien.

Der Mieter trägt das alleinige Ertrags- und Verwendungsrisiko. Er trägt das wirtschaftliche Risiko der Gewinnerzielung – selbst dann, wenn es zu seinem wirtschaftlichen Ruin führt.

Allerdings können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Vermieter das Ertragsrisiko ganz oder teilweise übernimmt. Hierfür ist jedoch eine ausdrückliche Vereinbarung notwendig.

Die bisherige Rechtsprechung des BGH gewährt dem Mieter auch keine Anpassung oder Loslösung vom Vertrag nach § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage), wenn keine vertragliche Risikoübernahme des Vermieters vereinbart ist.

Eine entscheidende Rolle spielt dieser Punkt im Rahmen der Schließungen von Geschäften während der Corona Pandemie im März / April 2020. Bisher gibt es hierzu einige Urteile von Landgerichten – obergerichtliche Rechtsprechung auch des BGH fehlt hierzu noch.

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Bastian Trotzki

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