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Wohnraummietrecht

Schonfristzahlung

LG Berlin widerspricht erneut der bisherigen Rechtsprechung des BGH zur Schonfristzahlung

Erfolgt eine fristlose Kündigung des Vermieters aufgrund eines Zahlungsverzugs des Mieters, so kann der Mieter gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die fristlose Kündigung durch vollständige Nachzahlung der Rückstände bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs beseitigen. Diese sogenannte Schonfristzahlung ist lediglich für den Fall ausgeschlossen, dass sich der Mieter in den letzten zwei Jahren einer solchen Kündigung bereits auf diese Weise entledigt hat.

Anlass für die jüngste Entscheidung der 66. Zivilkammer des Landgerichts Berlin mit Urteil vom 01.07.2022, Az 66 S 200/21 ist eine bereits seit Jahren andauernde Auseinandersetzung zwischen dem BGH und zahlreichen Landgerichten.

Bereits mit Urteil vom 30. März 2020, Az.: 66 S 293/19 widerspricht das LG Berlin der bisherigen Rechtsprechung des BGH und vertrat die Auffassung, dass sich die Wirkung einer Schonfristzahlung auch auf die zugleich hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung erstreckt. Das LG Berlin begründete seine Auffassung unter anderem damit, dass nach der Gesetzessystematik die Anwendung der Schonfristregelung auch auf die ordentliche Kündigung anzuwenden, dies vom Wortlaut nach nicht ausgeschlossen und vom Sinn und Zweck der Norm gedeckt sei.

Der BGH setzt sich in seiner Entscheidung mit Urteil vom 13.10.2021, Az.: VIII ZR 91/20, ausführlich mit den Argumenten des LG Berlin auseinander und kommt zu dem Gesamtergebnis, dass das LG Berlin „die anerkannten Grundsätze der Gesetzesauslegung missachtet“ und die „Anforderungen an ein den anerkannten Methoden entsprechendes Vorgehen zur Ermittlung der Regelungskonzeption des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB grundlegend verkannt“ habe.

Dieser Auffassung widerspricht das LG Berlin in seiner aktuellen Entscheidung und hat erneut entschieden, dass es vorzugswürdig sei, die Schonfristzahlung auch auf die ordentliche Kündigung direkt anzuwenden und dass die gesetzlichen Regelungen dem nicht entgegenstünden. Das LG Berlin bedient sich zum einen erneut der systematischen Stellung der Norm, da diese in den allgemeinen Vorschriften dargestellt sei. Auch stellt das LG Berlin erneut darauf ab, dass durch die Schonfristzahlung im Sinne des Gesetzgebers eine drohende Obdachlosigkeit abgewendet werden soll. Würde sich diese nicht auf die ordentliche Kündigung erstrecken, so hätte dies lediglich eine zeitliche Verzögerung zur Folge. Zudem wird dem Vorwurf entgegengetreten, das LG Berlin habe sich über das Gesetz gehoben. In seiner Urteilsbegründung macht das Gericht deutlich, dass es hierbei mit ausführlicher sachlicher Begründung der gesetzlichen Norm folgt und im Einklang mit der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts nicht an die höchstrichterliche Rechtsprechung gebunden ist. Zudem weist das LG Berlin daraufhin, dass der BGH selbst bei seinen Entscheidungen gesetzliche Normen nicht direkt angewendet, sondern deren „Ausstrahlungswirkung“ zur Begründung herangezogen hat.

Die Revision gegen dieses Urteil ist zugelassen, sodass es erneut zu einer Klärung durch den BGH kommen wird. Es bleibt zu wünschen, dass sich der Gesetzgeber dieser Frage annimmt und dadurch eine Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter schafft. Dass der Gesetzgeber weiterhin die Auswirkungen von Schonfristzahlungen im Auge behält, ergibt sich aus dem derzeitigen Koalitionsvertrag der Ampelregierung. Dort heißt es: „Um die Ursachen drohender Wohnungslosigkeit zu beseitigen, werden wir das Mietrecht, insbesondere dort wo Schonfristzahlungen dem Weiterführen des Mietverhältnisses entgegenstehen, evaluieren und entgegensteuern.“

Ihre Ansprechpartner für den Bereich Wohnraummietrecht

Ilka Engelberg

Rechtsanwältin in Anstellung

Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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