Rechte der Vermieter werden gestärkt

Am 01.02.2013 hat der Bundesrat dem Mietrechtsänderungsgesetz zugestimmt, welches am 01.Mai 2013 in Kraft getreten ist.

Der Gesetzgeber hat dabei praxisrelevante Bereiche des Mietrechts geändert, mit denen eine Stärkung der Rechte der Vermieter einhergeht.

– Mieter müssen zukünftig die Durchführung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen im Mietobjekt durch den Vermieter in erweitertem Umfang dulden. Der Gesetzgeber schließt bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen eine Mietminderung des Mieters für einen Zeitraum von drei Monaten aus. Die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen dürfen entsprechend der bisherigen gesetzlichen Regelung mit jährlich maximal elf Prozent auf den Mieter umgelegt werden. Zudem hat der Gesetzgeber nunmehr klargestellt, dass Vermieter, die bisher in Eigenregie für die Wärmeversorgung des Mietobjekts gesorgt haben, nunmehr bei Umstellung der Wärmeversorgung durch einen gewerblichen Anbieter (Contracting), die für die Wärmelieferung entstehenden Kosten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten umlegen können.

– Weiterhin ist der Vermieter nunmehr berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der vertraglich vereinbarten Mietkaution in Höhe der zweifachen monatlichen Grundmiete im Verzug ist.

– Zum Vorgehen gegen das sog. „Mietnomadentum“ wird eine neue Sicherungsanordnung geschaffen, wodurch der Mieter vom Gericht verpflichtet werden kann, für die während des laufenden gerichtlichen Räumungsverfahrens monatlich auflaufenden Mieten eine Sicherheit zu leisten. Für den Fall, dass der Mieter dieser Verpflichtung nicht nachkommt, erhält der Vermieter die Möglichkeit, die Wohnung im Wege einer einstweiligen Verfügung räumen zu lassen. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter einen größeren finanziellen Schaden erleidet, wenn der Mieter am Ende des oft langwierigen Gerichtsverfahrens nicht in der Lage ist, die von ihm geschuldeten Mietzahlungen an den Vermieter zu leisten. Auch erhält der Vermieter die Möglichkeit, im Wege des einstweiligen Verfügungsverfahrens nunmehr auch gegen einen vom zur Räumung verurteilten Mieter in der Praxis oft vorgeschobenen Untermieter im Mietobjekt einen zusätzlichen Räumungstitel zu erlangen.

Die in der Praxis entwickelte Räumung nach dem sog. „Berliner Modell“ erhält nunmehr eine gesetzliche Grundlage. Die „Berliner Räumung“ erleichtert die Vollstreckung von Räumungsurteilen, zumal diese darauf beschränkt ist, den Mieter über den Gerichtsvollzieher aus dem Besitz der Wohnung zu setzen, ohne dass gleichzeitig die stets kostenaufwendige Wegschaffung und Einlagerung der Eigentumsgegenstände des Mieters vom Gerichtsvollzieher vorgenommen werden muss.

– Neben den erläuterten Neuregelungen zugunsten der Vermieter hat der Gesetzgeber den Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen erweitert, indem die Bundesländer ermächtigt werden, den bislang gesetzlich vorgesehen Schutz vor Eigenbedarfskündigungen von drei Jahren auf bis zu zehn Jahre zu verlängern. Zudem sind die Bundesländer ermächtigt worden, die zulässige Mietpreiserhöhung durch Vermieter auf maximal 15 Prozent über einen Zeitraum von drei Jahren zu begrenzen, wobei eine Deckelung bei Neuvermietungen nicht vorgesehen ist.

Die zum Teil heftig diskutierten Neuregelungen weisen nach Auffassung von Rechtsanwalt Trotzki in die richtige Richtung, gleichwohl werden wesentliche der derzeit bestehenden Streitpunkte in der mietrechtlichen Praxis nicht geregelt. Auch werden die einzelnen Neuregelungen zu erheblichen praktischen Problemen führen, deren Lösung der Gesetzgeber letztlich den Gerichten überlassen hat.

Bastian Trotzki

Kommentare sind geschlossen.