Kündigung durch Vermieter bei Empfangsvollmacht im Mietvertrag wirksam?

Das Landgericht München hat in einem Urteil vom 12.10.2016, Aktenzeichen 14 S 6395/16 entschieden, dass eine Kündigung eines mit mehreren Mietern vereinbarten Mietverhältnisses gegenüber einem Mieter trotz im Mietvertrag vorgesehener Empfangsvollmacht unwirksam ist. In dem vom Landgericht München entschiedenen Fall wurde das Mietverhältnis zwischen dem Vermieter und drei Mietern abgeschlossen, wobei ein Mieter zwischenzeitlich aus der Mietwohnung ausgezogen war.

 

Das Landgericht München begründet seine Entscheidung damit, dass nach den gesetzlichen Vorgaben der Vermieter seine Erklärungen gegenüber allen Mietern abzugeben hat und eine Regelung im Mietvertrag, wonach eine Kündigung nur gegenüber einer Person abzugeben ist, die weiteren Mieter unangemessen benachteilige. Eine derartige als Vordruck im Mietvertrag aufgeführte Empfangsvollmacht stelle eine unwirksame AGB-Klausel dar.

 

Das Landgericht München hat weiter ausgeführt, dass der ausgezogene Mieter zudem konkludent die im Mietvertrag aufgeführte Empfangsvollmacht mit seinem Auszug widerrufe, so dass die Kündigung zwingend auch gegenüber dem ausgezogenen Mieter durch den Vermieter hätte ausgesprochen werden müssen.

 

Im Gegenteil zu der Entscheidung des Landgerichts München hat das Landgericht Hamburg mit Urteil vom 10.05.2016 zu Aktenzeichen 316 S 80/15 entschieden, dass eine im Mietvertrag vorgesehene Empfangsbevollmächtigung auch als Formularklausel wirksam ist. In dem vom Landgericht Hamburg entschiedenen Fall wurde das Mietverhältnis zwischen der Vermieterin und einen Ehepaar geschlossen. Zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung, welche durch die Vermieterin an beide Eheleute adressiert wurde, war der Ehemann aus der Mietwohnung ausgezogen und im Laufe des Verfahrens hat sich herausgestellt, dass die Ehefrau bei Zugang der Kündigung geschäftsunfähig war. Das Landgericht Hamburg hatte sich in seinem Urteil auf einen Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 10.09.1997, Aktenzeichen VIII ARZ 1/97, bezogen, wonach der BGH entschieden hat, dass eine Empfangsvollmacht auch in formularmäßigen Wohnraummietverträgen wirksam ist.

 

Bei Empfangsvollmachten in Mietverträgen und der Beurteilung der Wirksamkeit von Kündigungen sowie auch z.B. Mieterhöhungsverlangen gegenüber den Mietern ist, wie sich aus den abweichenden gerichtlichen Urteilen ergibt, stets auf den Einzelfall und auf den genauen Wortlaut der Empfangsvollmacht im Mietvertrag zu achten.

 

Bastian Trotzki

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