Grundschuld und Sicherungsvertrag

Eine der Hauptursachen der generellen Finanzkrise lag, von den USA ausgehend, in einer sehr lockeren Gewährung von Darlehen zur Finanzierung eines Hauskaufs und der anschließenden Veräußerung über viele Stufen an Investoren, die derartige Forderungen gegen Darlehensnehmer erworben haben.

Auch in Deutschland sind von diversen Kreditinstituten Forderungen aus Darlehen an andere Kreditinstitute, aber auch an Investoren / Beitreibungsgesellschaften, die selbst keine Kreditinstitute waren, erfolgt.

Bei einem Darlehen zur Finanzierung eines Hauses bestellt der Darlehensnehmer, identisch mit dem Hauseigentümer, dem finanzierenden Kreditinstitut eine Grundschuld, damit im Falle, wenn die Rückzahlung des Darlehens gestört wird oder gar nicht erfolgt, sich das Kreditinstitut über die Grundschuld am Grundstück selbst schadlos halten kann.

In Deutschland bestellt der Darlehensnehmer aber nicht nur eine Grundschuld, er vereinbart mit seinem Kreditinstitut eine so genannte Zweckerklärung, einen so genannten Sicherungsvertrag, aus dem sich ergibt, unter welchen Umständen das Kreditinstitut die ihm bestellte Grundschuld verwerten kann.

Im Zuge der Abtretung von Kreditforderungen und der gleichzeitigen Abtretung von Grundschulden an Dritte ist es zu einer Vielzahl von Missbräuchen gekommen und zwar haben dann diejenigen, denen Darlehensforderung und / oder die Grundschulden abgetreten worden sind, diese Grundschulden verwerten wollen unabhängig davon, was in dem oben genannten Sicherungsvertrag, in der Zweckerklärung stand.

So mancher hat hier seinen Grundbesitz verloren, ohne dass das von ihm aufgenommene Darlehen wegen mangelnder Leistung der Darlehensraten gekündigt wurde.

Dem hat nun der BGH dankenswerterweise einen Riegel vorgeschoben. Derartige Missbräuche können nicht mehr erfolgen, denn derjenige Gläubiger, der sich die Grundschuld abtreten lässt, kann nur dann aus der Grundschuld vorgehen, wenn er in die oben genannte Zweckerklärung, in den vorgenannten Sicherungsvertrag eingetreten ist und sich den Bindungen dieses Sicherungsvertrages, dieser Zweckerklärung unterwirft.

Damit ist gewährleistet, dass mit einer abgetretenen Grundschuld ein dritter Gläubiger kein Schindluder mehr treiben kann, sondern sich innerhalb des ursprünglichen Sicherungszweckes bewegen muss, d.h. die Grundschuld nur dann verwerten kann, wenn die dem zugrunde liegende Forderung Not leidend geworden ist.

 

Wolfgang D. Götz

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